Airbnb, dünya genelinde şehirlerde gittikçe daha fazla yayılmaktadır. Turistler için iyi olabilir, ancak yerel konut piyasalarını bozarak kiraları yükseltir ve uzun vadeli kiracılar için uygunluğu sınırlar. Mülk sahipleri, karlarını maksimize etmek için evleri kısa süreli kiralamalara dönüştürdükçe, sakinler için konut arzı azalmaktadır ve kalan uzun süreli kiralamalara olan talebi artırmaktadır. Bu değişim, özellikle popüler turistik bölgelerde, daha yüksek fiyatlara yol açar ve konutun karşılanabilirliğini kötüleştirir.
Bu makalede, Airbnb gibi oyuncuların giriş yapmasıyla değişen bir piyasada sürdürülebilir bir konut çözümü elde edebilmek için bir orta yol bulmaya çalışıyoruz.
- 1 Airbnb’nin Kira Fiyatları ve Konut Karşılanabilirliği Üzerindeki Etkisi
- 2 Airbnb’nin Piyasa Etkisini Karşılamak İçin Şehir Girişimleri
- 3 Yoğun Baskı Altındaki Konut Piyasalarında Airbnb için Sürdürülebilir Çözümler Mümkündür
- 4 Airbnb ve Konut Piyasalarının Dengeli Bir Birlikteliği
- 5 Düzenlenmemiş Bir Airbnb Piyasasının Riskleri: Aşırı Doygunluk ve Azalan Kazançlar
Airbnb’nin Kira Fiyatları ve Konut Karşılanabilirliği Üzerindeki Etkisi
Araştırmalar Airbnb ilanlarının doğrudan kira ve konut maliyetlerini etkilediğini doğrulamaktadır. Airbnb ilanlarındaki %1’lik artış için kiraların yaklaşık %0.018 oranında arttığı, ev fiyatlarının ise yaklaşık %0.026 oranında yükseldiği belirtilmiştir. Bu korelasyon, yüksek yoğunluklu kısa süreli kiralamaların bulunduğu alanlarda daha belirgin hale gelir.
Örneğin, Barcelona’da yoğun Airbnb faaliyetinin olduğu semtlerde kiralar %7 oranında yükselmiş ve konut maliyetleri %17’ye kadar artmıştır. Bu tür bölgelerde, turist akışı konut piyasasını bozarak yerel halkın kirayı karşılamasını veya mülk satın almasını zorlaştırmaktadır.
Amsterdam ve San Francisco gibi diğer şehirler de benzer eğilimleri rapor etmektedir. Amsterdam’da, Airbnb kaynaklı konut enflasyonu yıllık %3’ün üzerinde kira artışlarına katkıda bulunmuştur, San Francisco’nun uzun vadeli kiralama piyasası ise artan kısa süreli ilan sayısından ciddi şekilde etkilenmiştir.
Bu örnekler açıkça göstermektedir ki, daha fazla mülk sahibi kısa süreli kiralamaları tercih ettikçe, topluluklar konut bulunabilirliğinde kısıtlamalar ve fiyat artışları yaşamaktadır.
YENİ: Airbnb konut sistemimizi bozdu. Bazı kasabalarda mevcut dairelerin %40’ına kadarını Airbnb’ler oluşturuyor.
— More Perfect Union (@MorePerfectUS) 28 Şubat 2024
Ancak insanlar karşılık veriyor. Irvine, California kısa süreli kiralamaları yasakladığında kiralar düştü.
Şimdi Airbnb’yi düzenlemek için bir hareket ülke genelinde yayılıyor. pic.twitter.com/cA7BL5cJ4U
Airbnb’nin Piyasa Etkisini Karşılamak İçin Şehir Girişimleri
Birçok şehir artık Airbnb’nin konut üzerindeki etkisini karşılamak için düzenlemeler uygulamaktadır. İşte dikkate değer birkaç strateji:
- New York City: New York, kısa süreli kiralamalara katı sınırlamalar getiren Yerel Kanun 18’i uygulamıştır. Bu yasa, ev sahiplerinin şehirle kaydolmasını gerektirir ve ev sahibi bulunmadıkça 30 günden kısa süreli bütün daire kiralamalarını yasaklar. Bu düzenleme, sakinler için daha fazla konut sunmayı amaçlasa da, ilk veriler kira oranlarında veya uzun vadeli konut arzında belirgin değişiklikler göstermemektedir. Yine de bu yasa bir emsal teşkil eder ve diğer şehirler dikkatle izlemektedir.
- Barcelona: Barcelona, 2028 yılına kadar tüm kısa süreli turistik daire kiralamalarını yasaklamayı planlamaktadır, bu karar şehrin konut krizini vurgulamaktadır. Turizmden gelen sürekli talep, hem kira hem de konut fiyatlarını artırarak yerel halk için seçenekleri sınırlamıştır. Barcelona’nın kapsamlı yasağı, sorunu doğrudan ele alacak ve konut stokunu sakinler için koruyacak, belki de alternatif ve sürdürülebilir turizm seçeneklerini teşvik edecektir.
- Paris: Paris’te yasa koyucular, Airbnb’nin piyasa etkisini önlemek için tatil kiralamalarında vergileri artırdı. Kısa süreli kiralamaları daha az karlı hale getirmek için tasarlanan bu vergi artışı, uygun fiyatlı konut projelerini desteklemek için fonların yönlendirilmesini sağlamaktadır. Paris ayrıca, ev sahiplerinin mülklerini yılda sadece 120 geceye kadar kiralayabilmesine izin veren katı kiralama sınırlarına sahiptir. Kiralama günlerini sınırlayarak ve vergileri artırarak, Paris kısa süreli kiralamaları sakinlerin ihtiyaçlarıyla dengelemeye çalışmaktadır.
Yoğun Baskı Altındaki Konut Piyasalarında Airbnb için Sürdürülebilir Çözümler Mümkündür
Airbnb’nin varlığı yerel konut ihtiyaçlarıyla çelişmek zorunda değildir. Şehirler ve Airbnb, hem turizmi hem de topluluk istikrarını destekleyen sürdürülebilir bir yaklaşım oluşturmak için iş birliği yapabilir. Dengeli bir ilişki yaratmak için etkili stratejiler şunlardır:
- Yıllık Kısa Süreli Kiralama Günlerini Sınırlandırın: Şehirler, bir mülkün kısa süreli kiralama olarak kiralanabileceği gün sayısına bir sınır koyabilir. Bu yaklaşım, ev sahiplerinin Airbnb’den faydalanmasına olanak tanırken, uzun süreli kiracılar için yeterli konutun korunmasını sağlar. Kiralamaları yılda 90 ila 120 gün arasında sınırlayarak, şehirler talebi tam bir yasak olmadan yönetebilir.
- Ev Sahibi Kaydı ve Ruhsatlama Zorunluluğunu Uygulayın: Ev sahiplerinin yerel yetkililere kayıt yaptırmalarını zorunlu kılmak, kısa süreli kiralamalara daha iyi bir gözetim sunar. Ruhsatlandırma, mülk sahiplerinin yönetmeliklere uymasını sağlar ve şehirlerin piyasa faaliyetlerini izlemesine olanak tanır, kısa süreli kiralama ilanlarının aşırı doyumunu önlemeye yardımcı olur. Kayıt ücretleri, uygun fiyatlı konut girişimlerini veya topluluk programlarını destekleyebilir.
- Kısa Süreli Kiralama Gelirlerine Vergi Getirin: Kısa süreli kiralama geliri üzerinde belirli bir vergi uygulamak, Airbnb’nin konut karşılanabilirliği üzerindeki etkilerini ele alır. Toplanan fonlar, uygun fiyatlı konut projelerine veya topluluk programlarına finansman sağlayarak, uzun vadeli kiralama uygunluğuna olumsuz etkilerini telafi edebilir. Örneğin Berlin’de yetkililer, kamu konutlarını ve altyapıyı desteklemek için kısa süreli kiralamalara %5’lik bir “şehir vergisi” getirmiştir.
- Tüm Ev Kiralamaları Yerine Ev Paylaşımını Teşvik Edin: Ev sahipleri misafirleri ağırlarken evde kaldığı bir ev paylaşımı modelini teşvik ederek, şehirler kiralama piyasasından çıkarılan tam konut sayısını azaltabilir. Bu yaklaşım, Airbnb’nin daha sürdürülebilir bir kullanımını teşvik eder, çünkü uzun süreli konut stoku azaltılmadan ev sahipleri gelirlerini artırabilirler.
- Airbnb’nin Sürdürülebilir Turizm Ortaklığını Teşvik Edin: Airbnb, şehir yetkilileriyle iş birliği yaparak, turizm üzerindeki etkisini daha eşit bir şekilde yaymak ve yüksek talep gören mahallelerdeki baskıyı azaltmak için sürdürülebilir turizm girişimlerini teşvik edebilir. Bu tür ortaklıklar, Airbnb’nin büyüme hedeflerini şehir planlaması ve topluluk refahı ile uyumlu hale getirmesine yardımcı olur.
Airbnb ve Konut Piyasalarının Dengeli Bir Birlikteliği
Airbnb, turizm yoluyla yerel ekonomilere belirgin ekonomik faydalar sunarken, özellikle talebin zaten yüksek olduğu şehirlerde konut piyasaları üzerinde ölçülebilir etkileri vardır. Airbnb listelerinin kira fiyatlarını artırdığı ve uzun vadeli konut bulunabilirliğini azalttığı gösteren verilerle, şehir yönetimlerinin yerel konut piyasalarını korumak için kararlı hareket etmeleri gerekmektedir.
Kira üst sınırları, artan vergiler ve sıkı kayıt gereklilikleri gibi düzenlemeler uygulayarak, şehirler platformun olumsuz etkilerini azaltabilirken, daha sürdürülebilir, topluluk dostu bir şekilde varlığını sürdürmesine olanak tanıyabilirler.
Airbnb’nin sürdürülebilir konut ve turizm çözümlerine aktif katılım gösterdiği işbirlikçi bir yaklaşım hayati önem taşıyacaktır. Sorumlu uygulamalar ve yerel ortaklıklar aracılığıyla, Airbnb hem ev sahiplerini hem de faaliyet gösterdiği toplulukları destekleyebilir; kent konut piyasalarında bir baskı noktasından ziyade değerli bir ortak olarak kalmasını sağlayabilir.
Düzenlenmemiş Bir Airbnb Piyasasının Riskleri: Aşırı Doygunluk ve Azalan Kazançlar
Konut piyasasının baskı altında olması bir yana, düzenlenmemiş bir Airbnb piyasasının başka bir dezavantajı daha vardır. Düzenlemenin olmadığı şehirlerde, kontrolsüz Airbnb listeleri akışı, ev sahiplerinin kazançlarını olumsuz etkileyen aşırı dolu bir piyasaya yol açabilir. Daha fazla mülk sahibi Airbnb’yi kârlı bir girişim olarak gördükçe, özellikle yüksek talep gören turist bölgelerinde, uzun vadeli kiralıkları kısa süreli konaklamalara dönüştürmekteler. Bu hızlı genişleme, listelerin fazlalığına ve her kiralamanın rekabet avantajını azaltmasına neden olur.
Aşırı doygun piyasalarda, ev sahipleri fiyat konusunda rekabet etmek zorunda kalır, bu da genellikle daha düşük gece fiyatları ve azalan doluluk oranlarına yol açar. Örneğin, Barselona ve Amsterdam gibi şehirlerde, turistler arasında popüler olan mahalleler, kısa süreli kiralıkların bu kadar fazla akışını görmüş durumdadır ve ev sahipleri, konut bulunabilirliği sakinler için azalırken bile düşen gelirlerle karşılaşmaktadırlar. Ayrıca, misafirlerin daha fazla seçeneği olması nedeniyle, ev sahipleri indirimler veya ek olanaklar sunmak zorunda kalır, bu da kâr marjlarını daha da kesintiye uğratır.
Dahası, aşırı doygunluk bazı mahallelerin çekiciliğini azaltabilir, zira kısa süreli kiralamalara kayış topluluk dinamiklerini bozar. Gürültü, aşırı kalabalıklaşma ve diğer turizmle ilgili sorunlar hem turistleri hem de uzun süreli sakinleri caydırabilir, bu da bir döngü yaratır ve toplulukların istikrarsızlık yaşamasına neden olurken ev sahipleri daha düşük kazançlarla karşı karşıya kalır.
Düzenleme, yine, dengeyi korumada kritik bir rol oynar.